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La vivienda en México atraviesa un momento de redefinición profunda. El encarecimiento del suelo, la dificultad creciente para acceder a una hipoteca, la transformación de las ciudades y los nuevos perfiles de compradores están obligando al sector a replantear cómo se construye, financia y habita la vivienda en el país.
Bajo ese contexto, se llevó a cabo el Capítulo 3 de Liga Inmobiliaria, que reunió a líderes de organismos públicos, desarrolladoras, banca, firmas de análisis, valuación y especialistas internacionales para analizar las tendencias, los retos y oportunidades que marcarán el futuro del desarrollo urbano y habitacional en México.
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Vivienda desde una visión integral
Un mensaje central fue que el reto actual ya no puede entenderse solo desde la construcción de vivienda nueva, sino desde una visión integral de ciudad, accesibilidad y bienestar.
Durante su participación, José Shabot, presidente ejecutivo de Quiero Casa, hizo un llamado a replantear el significado de la vivienda y poner nuevamente a las personas en el centro del desarrollo inmobiliario.
“La vivienda no son metros cuadrados ni renders; son hogares, calidad de vida y patrimonio. Hoy el gran reto no es solamente construir edificios, sino construir mejores formas de vivir”.
Asimismo, advirtió que las ciudades seguirán densificándose y que esto obliga a desarrollar proyectos más eficientes, mejor integrados al entorno urbano y cercanos a transporte, servicios, empleo y espacios públicos.
El directivo enfatizó que la asequibilidad representa el mayor desafío de la industria y que solo podrá resolverse mediante una coordinación entre gobierno, desarrolladores y sistema financiero.
Incremento en el precio de la vivienda
Por su parte, Marissa González Guzmán, economista senior de BBVA Research, expuso cómo el mercado hipotecario enfrenta una presión estructural derivada del aumento acelerado en el precio de la vivienda.
De acuerdo con la especialista, entre 2016 y 2024 el precio de la vivienda creció cerca de 92%, mientras que los ingresos de los hogares aumentaron apenas 14%, generando una brecha que complica cada vez más el acceso a vivienda formal.
“La demanda de vivienda existe, pero el problema es que cada vez menos personas pueden pagarla. El reto de la asequibilidad sigue presente y requiere nuevas políticas públicas, nuevos productos financieros y nuevas formas de entender los ingresos”.
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Financiamiento para vivienda
González Guzmán añadió que el crecimiento del empleo formal y de los segmentos salariales medios representa una oportunidad para el mercado, aunque persisten retos importantes para integrar a trabajadores independientes e informales a los esquemas de financiamiento.
En esta línea, Marina Muñoz García, Regional Manager de Urban Housing Practitioners Hub (UHPH), aseguró que América Latina enfrenta una transformación en la forma de concebir la vivienda y que los modelos tradicionales ya no son suficientes para responder a la realidad social actual.
“La crisis de vivienda no se resolverá solo construyendo vivienda nueva. Tenemos que pensar en renta, autoproducción, mejoramiento y nuevos modelos híbridos”.
La especialista subrayó que más de la mitad de la población ocupada en México trabaja en la informalidad, por lo que insistió en la necesidad de desarrollar soluciones financieras y habitacionales pensadas para quienes hoy quedan fuera del sistema tradicional.
De igual forma, destacó cómo diversos países de la región ya están implementando modelos innovadores de ahorro, renta institucional y análisis alternativo de riesgo para ampliar el acceso a vivienda.
Francisco Valle, Director de Emisoras de la Bolsa Institucional de Valores (BIVA), destacó el papel que puede jugar el mercado bursátil como fuente de capital para las empresas del sector inmobiliario.
Detalló que al cierre de 2026 BIVA ha financiado más de 340 mil millones de pesos y que una parte importante ha sido destinada a empresas vinculadas con vivienda e infraestructura inmobiliaria.
“El acceso al mercado de valores no solo significa financiamiento; también implica fortalecer gobierno corporativo, planeación y crecimiento sostenible”, indicó.
Tecnología y uso de IA en el sector inmobiliario
Por otra parte, Romain Benenati, CEO de Creditaria México, señaló que uno de los principales problemas del sector inmobiliario sigue siendo la pérdida de operaciones por falta de perfilamiento financiero oportuno de los compradores.
En este sentido, presentó herramientas tecnológicas que permiten determinar en segundos la capacidad crediticia de un potencial comprador directamente desde el punto de venta.
“Muchas ventas se enfrían porque el proceso hipotecario tarda demasiado. Hoy la tecnología ya permite saber en segundos si un cliente puede comprar una vivienda y hasta mejorar su capacidad de adquisición”, comentó.
Alfonso Penela, director general de Corporación Mexicana de Valuación, explicó que el avance de la inteligencia artificial transformará profundamente el trabajo de valuación inmobiliaria, aunque aclaró que la interpretación humana seguirá siendo indispensable.
“La inteligencia artificial puede procesar datos, pero no puede entender completamente el entorno urbano, la dinámica social o el comportamiento del mercado. El criterio del valuador seguirá siendo fundamental”, afirmó.
Desarrollo urbano
Desde la perspectiva urbana, Enrique Téllez, Co-Director de desarrolladora del parque®, explicó que el desarrollo de megaproyectos en zonas consolidadas de ciudades como la Ciudad de México requiere una visión integral que contemple movilidad, comunidad, infraestructura, seguridad y convivencia urbana.
“El éxito de un gran desarrollo no depende únicamente del edificio, sino de cómo se integra a la ciudad y cómo genera valor tanto para quienes llegan como para quienes ya viven ahí”.
Destacó que proyectos de gran escala deben responder a fenómenos como la densificación, la vida urbanita y la necesidad de reducir tiempos de traslado mediante desarrollos cercanos a corredores urbanos estratégicos.
Vivienda para el Bienestar
En este contexto, Jabnely Maldonado, vocal ejecutiva del Fovissste, anunció el regreso del organismo a la construcción de vivienda social como parte del programa Vivienda para el Bienestar impulsado por el Gobierno de México.
Explicó que participarán en la meta nacional de construcción de vivienda destinada a trabajadores de menores ingresos, y recordó que el aumento sostenido en el precio de la vivienda ha reducido significativamente el acceso a soluciones habitacionales para las familias.
“La vivienda vuelve a colocarse en el centro del desarrollo nacional. Estamos retomando una función histórica del Estado para atender a quienes no pueden acceder a una vivienda adecuada”.
En el mismo sentido, Circe Díaz Duarte, Directora General de Política de Vivienda de la Sedatu, adelantó que el Gobierno federal trabaja en una profunda armonización normativa para fortalecer la política habitacional del país y consolidar el concepto de vivienda adecuada dentro del marco legal mexicano.
La funcionaria señaló que uno de los principales objetivos será vincular de manera efectiva las políticas de vivienda, suelo y ordenamiento territorial.
“No podemos hablar de vivienda adecuada sin hablar de ciudad, infraestructura, suelo y planeación urbana. Todos esos elementos deben trabajar juntos”, explicó.
Finalmente, destacó que la Sedatu trabaja en actualizaciones regulatorias, nuevos esquemas de coordinación con gobiernos locales y mecanismos para atender fenómenos como la autoproducción de vivienda, que hoy representa una parte importante del crecimiento habitacional en México.
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